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VENTA DE APARTAMENTOS EN BOGOTA Y 4 ERRORES GARRAFALES

Venta de apartamentos en Bogotá y 4 errores garrafales

La venta de apartamentos en Bogotá, al igual que la compra, es un trabajo que puede hacerse sin la ayuda de manos expertas.

Sin embargo, la mitad de los propietarios y compradores prefieren buscar la intermediación a través de asesores o agencias inmobiliarias.

Lo hacen porque es común cometer errores; errores que en este escenario pondrían en riesgo el patrimonio y los ahorros de toda una vida. 

La venta de apartamentos en Bogotá no se limita a pegar un aviso en la ventana, publicar anuncios en Metrocuadrado, mostrar el inmueble y firmar papeles en una notaría. Hay mucho más de por medio. 

Por otro lado, comprar no es tan divertido como comprar ropa o tecnología: la cantidad de oferta disponible, la falta de información en los anuncios, los trancones, la parqueada y el desconocimiento en asuntos legales, terminan agobiando al comprador. Y en ese estado, no se toman buenas decisiones. 

A continuación los cuatro errores más comunes que comenten propietarios y compradores durante la compra y venta de apartamentos en Bogotá: 

  1. Desinformación sobre los precios del mercado
  2. La gestión de la publicidad
  3. La presentación del inmueble
  4. Los trámites de cierre

1. Desinformación sobre los precios del mercado 

venta de apartamentos

Un precio basado en afectos personales, olvidando que la belleza es subjetiva, es un clásico error. El precio debe definirse con variables racionales y no emocionales.

Un propietario sin la debida asesoría, puede estancar el inmueble, o peor aún, venderlo por debajo de lo que un comprador estaba dispuesto a pagar. 

Lo ideal es que el propietario contrate a un avaluador o realice un análisis exhaustivo en Internet. 

Inmobiliaria Bogotá Mubrick, por ejemplo, obsequia un PDF con resultados precisos obtenidos a través de tecnología blockchain.

Otra manera de asegurarse es comparando los precios en los portales inmobiliarios más conocidos: Fincaraiz.com.co, Ciencuadras o Metrocuadrado.

Los amantes de las estadísticas pueden recurrir a los índices de vivienda nueva y usada que publica El Banco de la República en su web. 

Por su parte, un comprador no necesita estudiar los precios del mercado. El banco que le aprobó el crédito sabrá si el inmueble tiene el precio correcto o no. Si está sobrevalorado, no le prestará. 

Cuando NO hay un banco de por medio, el comprador puede visitar los portales mencionados anteriormente y buscar referentes. 

En ese escenario, lo mejor que puede hacer es contratar una inmobiliaria; ellos no solo harán la búsqueda, el filtro y los agendamientos de manera gratuita, sino que además se asegurarán de que el precio que le están cobrando no esté desbordado.

Los tiempos en los que un propietario sacaba el precio debajo del sombrero y los compradores no tenían la información a su alcance, cambiaron.

2. Mala gestión de la publicidad

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La venta de apartamentos en Bogotá inicia en los portales inmobiliarios que mencioné anteriormente. Cada uno tiene un stock de 20 mil unidades en promedio. 

Un propietario no la tendrá fácil si quiere destacarse entre tanta oferta, a no ser que sea un  experto en Internet.

Pero como la mayoría no lo es, termina pegando un aviso de ventana sin saber que: 

  1. Los avisos de ventana son una invitación para que los ladrones se hagan pasar por compradores.
  2. Dañan la vista del inmueble. Contaminan por dentro y por fuera 
  3. Atraen más asesores independientes con la intención de consignar, que compradores interesados.
  4. Son ineficientes y obsoletos.

En términos de publicidad, las inmobiliarias la tienen mucho más clara. Le puede interesar: TOP DE LAS MEJORES INMOBILIARIAS EN BOGOTA. 🥇🥇🥇

Una buena inmobiliaria además de estar en todos los portales, complementará su estrategia de promoción en Google, revistas, redes sociales y alianzas.  

Ahora, si quiere evitar el pago de una comisión, explore anuncios pagos en los portales inmobiliarios, pero refuércelos con campañas en Facebook e Instagram. 

En este video aprenderá como crear un anuncio paso a paso:

Y si bien el vendedor comete errores en la publicidad, los compradores no se escapan: Entre ellos: 

  1. Salir a las calles y llamar a los avisos de las ventanas. La mayoría de las veces no contestan, y si lo hacen, resulta que el inmueble no tiene el área o el número de alcobas requeridas. Es un desgaste. 
  2. Ir a los portales inmobiliarios y no leer bien la información de los anuncios. Terminan pidiendo citas de inmuebles que no tienen nada que ver con sus necesidades. 
  3. Enviar docenas de solicitudes de contacto y después quejarse de las cientos de llamadas que recibe de agentes inmobiliarios. 
  4. Limitarse a uno o dos portales inmobiliarios cuando hay más de 20 con buenas ofertas. 
  5. El más común de los errores: darse a la tarea de buscar, filtrar y agendar cuando hay expertos que harían gratis ese trabajo por usted. 

3. La primera impresión 

De cara al propietario:

Como sucede en las relaciones humanas, así mismo sucede con la compra o venta de apartamentos en Bogotá; la primera impresión cuenta

Un propietario que presente su inmueble con fotos a contraluz, en formato vertical y evidencia de suciedad, no tendrá mucha contactabilidad. 

Mi consejo es que tome fotos en formato horizontal y con lente gran angular si su celular lo tiene. Incluya tomas del edificio, la fachada, la cuadra y un parque cercano. 

Yo personalmente prefiero fotos a videos; una buena foto permite apreciar en detalle las área del inmueble. 

Si el apartamento está en un primer piso o es una casa, tome las fotos a las 9 am o a las 3 pm; al medio día se oscurece. 

Programe las visitas en horas de poco ruido, prenda velas con aroma, ponga jazz suave y organice el inmueble, como en la primera cita. 

Por seguridad, vaya siempre detrás del comprador. Si va adelante no tendrá control visual de la situación.

Tenga a mano los documentos, eso causa una buena impresión y genera confianza.

Sea amable con el portero del edificio, y si no lo ha sido, empiece; muchos negocios se caen por descuidos como ese.  

Lo más importante, hable menos y escuche más. Los inmuebles no necesitan ayuda; se venden solos. ¿O ud compraría uno porque el vendedor resultó ser muy querido?

De cara al comprador:

Lea cuidadosamente la información antes de visitar la propiedad. No desperdicie su tiempo ni el del propietario visitando un inmueble de una habitación cuando necesita de tres. 

Asegúrese de contar con el preaprobado del banco. Pedir citas sin eso es como irse de shopping a La Florida un Blackfriday y dejar la tarjeta de crédito en la casa. 

Solicite una visita durante el día. Si le gustó el inmueble, programe otra en la noche, en las horas en las que podrá ver quiénes serían sus futuros vecinos. 

Hable con el portero. Pregunte por las condiciones del edificio y el tipo de familias. Si no le gusta el ruido, asegúrese de que en el piso de arriba no viva un barranquillero, por ejemplo.  

Si definitivamente quiere comprar el apartamento, pida un Certificado de Tradición menor a 30 días. Lo más importante es que no tenga embargos. 

No haga ofertas en la primera visita. No opine, no muestre emociones; eso juega en su contra.

4. Desconocer los trámites que exige la venta de apartamentos en Bogotá

Cuando las partes pactan el precio final y las fechas de pago, viene el verdadero trabajo: los trámites notariales, bancarios, tributarios y legales.

La compra y venta de apartamentos en Bogotá debería estar intermediada por una agencia inmobiliaria; está en juego el patrimonio de una familia.

Pero si usted tiene el tiempo y está dispuesto a estudiar las nuevas reformas tributarias, normas y tramitología, hágalo. Eso sí, no sin antes tener en cuenta lo siguiente. 

Si usted es el propietario debe:

  • Descargar un certificado de tradición y libertad
  • Redactar la promesa de compraventa
  • Alistar una fotocopia de las escrituras
  • Solicitar el paz y salvo de administración
  • Adjuntar el último impuesto Predial cancelado. Después prorratea
  • Adjuntar el paz y salvo de valorización del IDU
  • También el reglamento de propiedad horizontal

Esos son los documentos que le van a pedir si va a financiarse con un crédito bancario, como lo hacemos el 90% de los mortales. 

Tanto propietario como comprador pueden descargar el certificado de tradición a través de la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro con el número de matrícula. 

Antes de firmar la promesa tenga en cuenta que hay gastos notariales, y en algunos casos, impuesto por ganancia ocasional y el nuevo impuesto al consumo.

Muchos propietarios se presentan en la notaría sin tener esto en cuenta y terminan dañando el negocio. Pasa todos los días. 

La promesa de compraventa debe incluir el precio de venta del apartamento, la forma y fechas de pago, las arras, y en especial, una cláusula de mérito ejecutivo. Aquí el formato de la Notaría 44. 

Por si acaso, investigue los antecedentes penales del comprador descargando desde su celular la aplicación Verifíquese Cédula e ingresando su número de cédula. Las estafas existen.

El banco le va a pedir que firme la escritura sin que usted haya recibido el desembolso final. Fírmela con toda confianza, el banco no va a cerrar y escaparse con su inmueble. 

Si usted es el comprador debe:

  • Enviarle al propietario fotocopia de su cédula
  • Firmar la promesa y pagar los gastos notariales que le corresponden 
  • Pagarle al propietario la suma pactada en las arras 
  • Llevar los documentos del inmueble a su banco 
  • Pagar el avalúo que el banco debe realizar a la propiedad
  • Ser paciente; el estudio de títulos y desembolso puede durar dos meses
  • Reconocer al propietario los meses de Predial que pagó por adelantado y usted va a disfrutar 

Estos son los gastos notariales que ocasiona la venta de apartamentos en Bogotá:

Los gastos e Impuestos de Beneficencia y Registro de la Escritura Pública de compraventa serán a cargo del comprador.

La Retención en la Fuente será sufragada el propietario de manera exclusiva.

Los derechos notariales irán por mitades. 

Conclusiones: Errores en la compra y venta de apartamentos en Bogotá: 

Los cuatro errores que se presentan durante la compra o venta de apartamentos en Bogotá, y también de casas, no solo le hacen perder tiempo y energía, sino que también ponen en riesgo el patrimonio. 

Los propietarios deberían contratar el servicio de la inmobiliarias; el valor de la comisión no es nada comparado con la tranquilidad y el tiempo ganado. 

Los compradores deberían aprovechar que en Colombia los asesores inmobiliarios están dispuestos a hacer el trabajo gratuitamente. 

Sin intermediación es posible comprar o vender, pero recogiendo la información disponible en Internet y dedicando el tiempo necesario. 

De cualquier forma, le deseo la mejor de las suertes!

Roberto Agudelo I Experto en compra, remodelación y venta de inmuebles en Colombia y EE.UU I Magister Universidad de Georgetown I Carlyl International Real Estate Investment Fund.