CONSEJOS COMPRAR VIVIENDA

Consejos para comprar apartamento usado

En este enlace podrá encontrar la entrevista original en el diario Portafolio.

Comprar un apartamento en Bogotá o en otras ciudades capitales es un proceso seguro y relativamente fácil si lo comparamos con ciudades o países donde la oferta es reducida, el sistema financiero es débil o no existe seguridad jurídica que proteja la inversión. 

En ese contexto, una familia colombiana que cuente con la cuota inicial, es decir, el 20% o 30% del valor de inmueble, podrá cumplir una de las metas más desafiantes y enriquecedoras del ser humano: tener vivienda propia. 

Los compradores colombianos podrán encontrar miles de oportunidades para vivir o invertir. Solo se trata de definir sus intereses, identificar el inmueble, solicitar el crédito hipotecario, negociar y cerrar el negocio con sus respectivos trámites bancarios y notariales. 

 

A continuación cinco consejos para comprar apartamento usado en Colombia:

1. Conocer los precios del mercado 

El precio del mercado no está determinado por el capricho del vendedor, sino por el que el mercado esté dispuesto a pagar. En ese sentido, arranque solicitando un completo estudio  por COP$10.000 en Finco.co o en Avalúoenlínea.com 

También puede visitar las páginas web de las principales inmobiliarias en Bogotá, como Mubrick, Oikos o AR Inmobiliaria, y obtener gratuitamente el mismo informe. 

Otro referente, pero no con base en lo que el mercado está pagando, sino en lo que los propietarios están pidiendo, es a través de los portales inmobiliarios más grandes del país. Entre ellos:

Utilice los filtros conforme a su perfil de búsqueda y cuando le presente los resultados, organícelos de menor a mayor precio. 

Si le gustan los gráficos y quiere entender el comportamiento de los precios del mercado inmobiliario en Colombia, puede ir a la página del Banco de la República y analizar el Índice de Precios de la Vivienda Usada. Este es el enlace.

Por su parte, el DANE ofrece en su página los mismos gráficos, pero para vivienda nueva. Si este es su caso, le recomiendo visitar también La Haus, portal inmobiliario donde le asesorarán en el proceso de compra sobre planos o para estrenar. Y sin costo! 

2. Solicitar el preaprobado en el banco

Con una idea más clara de los precios de los inmuebles y los recursos disponibles para la cuota inicial, diríjase a su banco para solicitar un pre aprobado.  Con el resultado, vaya a otros bancos y pídales una oferta que mejore la que le hizo su banco. No hay nada de malo en eso; capitalismo salvaje a fin de cuentas. 

Tenga en cuenta que comprar un apartamento usado en Colombia tiene unos gastos adicionales: notariales, impuestos y contribuciones, lo cual sumado equivale casi al 2% del valor del inmueble, y que ese valor debe pagarse a la firma de la escritura en la notaría que haya seleccionado el vendedor o su banco.

Con el preaprobado del banco ya puede salir a hacer su búsqueda. 

3. Hacer una búsqueda efectiva del apartamento que quiere comprar

consejos para comprar apartamento

 

Hay dos caminos para realizar la búsqueda: encomendando la tarea a una de las miles de inmobiliarias en Bogotá y Colombia, o hacerlo por su cuenta.

La primera es la más sensata; ellos tienen el tiempo que usted no tiene para identificar y analizar los apartamentos en venta que se ajusten a su perfil de búsqueda. Y lo mejor, sin costo alguno!; En Colombia no se paga por ese servicio, como sí sucede en Estados Unidos y Europa.

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Si no quiere hacer la búsqueda a través de expertos, puede hacerlo en los portales inmobiliarios que mencioné anteriormente. Tenga en cuenta que muchos anuncios están desactualizados y la mayoría finalmente lo van a conducir a una inmobiliaria. 

Cuando me piden consejos para comprar apartamento subrayo la importancia de no salir a la calle y tomar avisos de ventana. ¿Por qué? Porque el desgaste es mayor en tiempo y energía. No tiene sentido realizar esa vieja práctica cuando en Internet aparecen los datos completos del inmueble y la ubicación a través de Google Maps. 

Buscar un inmueble por su cuenta, a la espera de dar con vendedor y así negociarlo directamente, no necesariamente significa que va a ser más fácil y más económico. Créame lo que le digo. 

En resumen, contacte una inmobiliaria y póngala a trabajar gratuitamente por usted. Vaya al buscador de Google y digite: las mejores inmobiliarias de colombia. Escoja entre las cinco primeras que le recomienda Google. Si están ahí es por algo. 

4. Entrar ganando durante las visitas 

Muchos ocupan el sábado para hacer las visitas y con el tráfico de ese día difícilmente pueden ver más de cuatro inmuebles. Mi recomendación es que programe un día entre semana para hacerlo. Dígale a la agencia inmobiliaria, asesor o propietario que lo agende después de las 9am.

Asegúrese de que los inmuebles que vaya a visitar cumplan con las características que espera; muchas agencias inmobiliarias en Bogotá agendan citas sin escuchar las necesidades más profundas de sus compradores. No se trata de solo conocer el número de alcobas o el presupuesto; hay elementos emocionales en juego. Un buen asesor inmobiliario lo debe saber. 

Ya en el inmueble, evite que lo dejen solo, mucho menos en las habitaciones. Pregunte si es posible tomar fotos o hacer un video. Observe con detenimiento las áreas comunes, la estructura del edificio y los parqueaderos.

Si le interesa mucho el inmueble, pida una copia del Certificado de Tradición. En este enlace lo puede descargar si el propietario no lo tiene a la mano. Solo necesita el número de matrícula inmobiliaria. 

Pregúntele al portero por el edificio y sus residentes. Luego, pregúntele a un residente por sus vecinos y por el portero. Por último, pregúntele al administrador del edificio o conjunto qué tal están las finanzas. 

Evite invertir en edificios sin ascensor, en apartamentos con un solo parqueadero, en primer piso, sobre avenidas principales, con administraciones desbordadas o en sectores de poca valorización. Ese es uno de los mejores consejos para comprar apartamento en Bogotá.

Al terminar, dígale al asesor inmobiliario que usted se pondrá en comunicación si necesita otra visita o si quiere hacer una oferta formal. De no hacerlo, prepárese: no hay nada más intenso que un asesor ilusionado.

No lance ofertas ahí mismo; lo mejor es enfriar la cabeza, no mostrar entusiasmo y hacerlo por escrito. Eso sí, no sin antes asegurarse de que el precio sea el adecuado y que no existan antecedentes negativos.

5. Negociar inteligentemente: Consejos para comprar apartamento  

Al comprar un apartamento, participan varios actores y es determinante entender su rol en el negocio. 

Si está decidido y quiere comprar el apartamento o casa que le gustó, haga la oferta entre el 5% y 10% por debajo del precio que le pidieron. Recuerde hacerla por escrito, no importa si es un correo electrónico. Más del 10% por debajo puede ofender al propietario. 

Aclare la forma de pago: si es con préstamo hipotecario o a contado; los tiempos; y cuánto está dispuesto a poner de arras.

A propósito de crédito hipotecarios, no se conformen con su banco, busquen múltiples alternativas con diferentes tasas de interés y plazos. Lo Que Necesito (LQN) es una empresa que gestiona todo y sin cobro para sus usuarios. 

Luego de eso espere la respuesta; si usted llaman primero, va a perder margen de negociación inmediatamente. Paciencia y fe!!

Lo más probable es que el propietario o su asesor inmobiliario vayan a contraofertar. Si es así, vuelva a ofertar mientras acentúa respetuosamente los puntos débiles del inmueble o el de las condiciones del mercado: pandemias, tasas de interés altas, vista interior, protestas, etc. 

Los compradores suelen pensar que si contraofertan van a disgustar el vendedor y ponen en riesgo el negocio. No tema! Recuerde lo que señalé al comienzo de este artículo: el sector inmobiliario en Bogotá y las capitales de Colombia se destaca por tener mucha más oferta que demanda. Así que tranquilo…oferte y acuerde un precio cómodo para las dos partes. 

Hágale saber al propietario o al asesor que usted tiene otra agencia inmobiliaria trabajando por usted. Él o ella con seguridad le transmitirá eso al propietario y eso juega a su favor.

6. Lograr un cierre sin dolores de cabeza

comprar apartamento

Acordado el precio, la forma de pago, los tiempos y las arras, es necesario que el propietario o su asesor inmobiliario redacten el contrato promesa de compraventa. Para ello, le solicitarán fotocopia de su cédula. 

El día de la firma de la promesa va a tener que transferir a la cuenta bancaria del propietario una suma de dinero, que por lo general, está entre el 10% y el 20% del inmueble. Equivale a las arras y es la formalidad con la que usted se compromete a comprar el inmueble, o sino, perderá ese dinero. 

Importante inscribir la cuenta bancaria del propietario días antes de la cita de la firma de la promesa; he visto negocios caerse porque el propietario se niega a firmar si su banco no le confirma el ingreso del dinero correspondiente a arras. 

Firmada la promesa de compraventa, su banco va a solicitar un avalúo y es usted quien debe pagarlo. Luego de eso, viene el estudio de títulos, que no es otra cosa diferente al proceso donde el banco se asegura de que el inmueble esté libre de problemas. El asesor o el propietario son quienes deben reunir y enviarle a su banco todos los documentos que exigen. 

Transcurridos 45 días, su banco los citará en la notaría de su preferencia para que firmen las escrituras públicas. Es muy importante recordar que ese día el comprador (usted), debe cancelar en la misma notaría el 2% del valor de inmueble por concepto de impuestos. 

Quince días después, quizás menos, sale el nuevo Certificado de Tradición y Libertad con su nombre en él acreditandolo como nuevo propietario del inmueble. 

Conclusiones: consejos para comprar apartamento usado en Colombia

Comprar vivienda es un proceso fácil debido a la gran oferta del mercado. Representa una experiencia que une a la familia y probablemente la más memorable de las compras que va a hacer durante su vida. 

Encomendar el servicio de una inmobiliaria es la mejor opción debido a que en Colombia no se paga por ese servicio, pero no lo haga hasta no contar con el preaprobado de su banco. 

Negocie con firmeza sabiendo que si un asesor o propietario rechaza su oferta, con seguridad va a encontrar muchas más opciones disponibles. 

Si tiene dudas adicionales le dejo todos mis datos de contacto en este enlace. Con gusto y sin compromiso atenderé sus inquietudes.

Roberto Agudelo I Experto en compra, remodelación y venta de inmuebles en Colombia y EE.UU I Magister Universidad de Georgetown I Columnista Semana y Portafolio I Docente y conferencista I Carlyl International Real Estate Investment Fund.